Acheter une maison au Canada en tant que non-Canadien

Les Loi sur l’interdiction d’acheter une propriété résidentielle par des non-Canadiens a été adopté au parlement en juin 2022 et est entré en vigueur le 1er janvier de cette année.

D’une manière générale, la nouvelle réglementation interdira l’achat d’une propriété résidentielle par tout investisseur étranger qui n’est pas un citoyen canadien ou alors résident permanent. Le règlement durera deux ans, puis sera automatiquement annulé.

La Loi interdit spécifiquement aux entreprises commerciales étrangères et aux personnes qui ne sont pas des citoyens canadiens ou des résidents permanents d’acquérir des propriétés résidentielles non récréatives au Canada.

Les biens résidentiels comprennent les maisons individuelles ou bâtiments similaires, les maisons jumelées, les maisons en rangée, les unités résidentielles en copropriété et autres locaux similaires.

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Le gouvernement a présenté la Loi dans le budget de 2022 dans le cadre de la stratégie du Canada visant à réduire le coût du logement, qui a augmenté au cours des dernières années.

Données de l’Association canadienne de l’immeuble (CREA) montre que le prix moyen d’une maison a grimpé en février 2022 à 816 720 $. Il est depuis tombé à 632 802 $ en novembre 2022. Pourtant, cela est considéré comme un prix élevé qui rend l’accession à la propriété hors de question pour beaucoup, car le revenu moyen au Canada était de 58 800 $ en 2021.

Le gouvernement a cité les investisseurs étrangers qui achètent des maisons au Canada, sans jamais y vivre, comme moteur de la hausse des prix des maisons résidentielles.

Quelles sont les exceptions ?

La nouvelle loi n’est pas une interdiction générale d’acheter des propriétés par des investisseurs étrangers. Ils sont toujours autorisés à acheter des propriétés récréatives telles que des chalets et des maisons de vacances. Les propriétés qui contiennent plus de trois unités distinctes sont également exonérées.

De plus, la Loi n’inclut pas les maisons situées à l’extérieur des régions métropolitaines de recensement (villes dont la population dépasse 100 000 habitants).

Il existe également des exceptions pour les non-Canadiens qui achètent une maison avec un Canadien époux ou conjoint de fait qui se retrouve plus tard dans une situation transitoire, comme un divorce, ou tout non-Canadien qui hérite d’un logement à la suite d’un décès.

Les résidents temporaires peuvent-ils acheter une maison au Canada?

La Loi ne s’applique pas aux citoyens canadiens ni aux résidents permanents. Résidents temporaires, ceux qui ont un permis d’études ou de travail valide, sont également toujours admissibles à l’achat d’une maison au Canada. Cependant, il existe plusieurs conditions pour les résidents temporaires car le gouvernement exige une preuve d’intention pour devenir résident permanent et s’installer.

Par exemple, une personne qui est inscrite dans un programme d’études autorisé chez un Canadien établissement d’enseignement désigné doit répondre à au moins un des critères suivants :

• ils ont produit toutes les déclarations de revenus requises en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu pour chacune des cinq années d’imposition précédant l’année au cours de laquelle l’achat a été effectué,
• ils étaient physiquement présents au Canada pendant au moins 244 jours au cours de chacune des cinq années civiles précédant l’année au cours de laquelle l’achat a été effectué,
• le prix d’achat de la propriété résidentielle ne dépasse pas 500 000 $, et
• ils n’ont pas acheté plus d’une propriété résidentielle

Cela signifie que toute personne au Canada titulaire d’un permis d’études qui souhaite acheter une maison doit être en mesure de prouver qu’elle était au pays pendant 244 jours chaque année au cours des cinq dernières années avant d’effectuer l’achat. Ils exigent également une preuve de production de déclarations de revenus au Canada pour la même période.

Il est également important de noter que le prix d’achat maximal de 500 000 $ pour une maison n’est probablement pas suffisant pour acheter une maison en Ontario ou en Colombie-Britannique, où le prix moyen des maisons dépasse toujours 800 000 $ et où la crise du logement est la plus aiguë.

Ceux qui sont au Canada en vertu d’un permis de travail valide ont également des conditions qu’ils doivent remplir telles que:

• ils ont travaillé au Canada pendant une période minimale de trois ans au cours des quatre années précédant l’année au cours de laquelle l’achat a été effectué, s’il s’agit d’un travail à temps plein au sens du paragraphe 73(1) du Règlement sur l’immigration et la protection des réfugiés, ( LIPR).
• ils ont produit toutes les déclarations de revenus requises en vertu de la Loi de l’impôt sur le revenu pour au moins trois des quatre années d’imposition précédant l’année au cours de laquelle l’achat a été effectué, et
• ils n’ont pas acheté plus d’une propriété résidentielle.

Dans ce cas, le temps passé au Canada est inférieur à celui de ceux qui étudient, mais les titulaires d’un permis de travail doivent tout de même justifier d’au moins trois années de travail à temps plein et des déclarations de revenus des quatre années précédentes.

La loi stipule également que le non-Canadien est responsable de démontrer son admissibilité à l’agent immobilier canadien. Les résidents temporaires sont responsables de tous les coûts liés à l’obtention d’une preuve d’admissibilité, comme la récupération des documents concernant les permis de travail et les avis de cotisation. Ils peuvent également avoir besoin de documents pour démontrer une présence physique au Canada, comme un contrat de location, des factures de services publics ou des registres d’entrée et de sortie au Canada.

Quelles sont les sanctions ?

Un investisseur étranger qui trouve un moyen d’acheter une propriété résidentielle interdite au Canada, ou toute personne qui l’aide sciemment, aura commis une infraction et sera passible d’une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 $. De plus, la cour supérieure de la province où est situé le bien peut ordonner la vente du bien.

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